改革開放40年，中國經濟發(fā)生了令世界為之矚目的驚人變化，中國房地產行業(yè)的發(fā)展在整個改革開放進程中特別是對國民經濟GPD的貢獻中起到了至關重要的作用。改革開放初期，拉動內需，改善老百姓的住房條件，提高人民生活質量，這是中國政府為老百姓做的最貼合實際的工作之一。

　　新技術、新產品、新趨勢！房地產與門窗幕墻行業(yè)的路在何方……中國房地產與門窗幕墻產業(yè)聯盟秘書長/中國建筑金屬結構協會副秘書長黃圻先生，為您展望行業(yè)的2019！

　　2018年是我國改革開放40周年，是決勝全面建設小康社會、實施“十三五”規(guī)劃，承上啟下的關鍵一年。我國深化供給側結構性改革，目的是要推進中國制造向中國創(chuàng)造轉變，中國速度向中國質量轉變，制造大國向制造強國轉變。進入2019，中國的國民經濟在經歷40年的高速發(fā)展后逐步轉入較平穩(wěn)的發(fā)展階段，國家陸續(xù)提出了供給側結構性改革、宏觀調控、穩(wěn)發(fā)展、穩(wěn)健的貨幣的政策等一系列政治經濟改革政策。同時，我國的房地產業(yè)在經歷過國內超高速發(fā)展時期后，逐步在國家經濟建設的發(fā)展中進入了較為平穩(wěn)的時期，房地產業(yè)經濟指數趨于平緩上升，國內房地產業(yè)的發(fā)展已經由當初的普通需求性住房，逐漸出現精裝修、個性化配置等需求及配套建設，這對我國建筑門窗幕墻行業(yè)而言，無疑是一次迎合房地產業(yè)發(fā)展及市場變革的契機。

　　一、我國經濟發(fā)展與房地產業(yè)息息相關

　　中國特色社會主義進入了新時期，黨的十九大提出“當前我國社會主要矛盾，已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。我國供給側結構性改革已經進入攻堅階段，堅持新發(fā)展理念，堅持穩(wěn)中求進經濟發(fā)展總基調。黨的十九大提出要實現第一個百年奮斗目標，到2020年全面建成小康社會，實現中華民族偉大復興的中國夢。

　　以經濟建設為中心，全面建設小康社會，離不開房地產行業(yè)的健康發(fā)展。改革開放以來房地產始終是推動我國經濟發(fā)展的主要引擎，房地產既是國民經濟的發(fā)展動力，也是尋常百姓日居家生活的必需。隨著科技發(fā)展和社會進步，綠色節(jié)能產品，環(huán)保材料、舒適家居，早已成為人民日益增長的美好生活的基本需要。

　　打造城市生態(tài)建設，發(fā)展綠色建筑，推進住宅產業(yè)化，選擇和使用優(yōu)質房屋建筑配套產品是創(chuàng)造優(yōu)質建筑，打造百年住宅基本要，門窗始終在整個建筑節(jié)能中扮演著十分重要的角色。多年來我國建筑業(yè)發(fā)展粗曠，能耗浪費嚴重。建筑能耗占社會總能耗的1/3，而門窗的能耗又占到整個建筑能耗50%左右。取代傳統(tǒng)建筑生產方式，加快推進我國住宅產業(yè)標準化、裝配化，推廣可循環(huán)利用產品，使用優(yōu)質建筑門窗，是今后房地產行業(yè)不可或缺的重要因素。

　　二、今年我國房地產發(fā)展趨勢

　　2018年國家經濟繼續(xù)堅持穩(wěn)中求進的發(fā)展目標，黨中央、國務院堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”基本方針，繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，房地產政策調控進入了一個新的階段。一方面繼續(xù)積極抑制非理性需求，另一方面重點調整中長期供給結構。進入2018年各地的房地產調手段不斷價碼，控政策不斷出臺，據不完全統(tǒng)計今年上半年各地新發(fā)布的房地產調控政策已經有200多個，無疑給房地產的銷售到來了無形的約束。

　　根據克爾瑞公司發(fā)布2018年1-6月房地產企業(yè)TOP100銷售排行榜顯示，今年上半年我國的房地產企業(yè)銷售喜獲豐收。2018年上半年，TOP100房地產企業(yè)實現銷售額46848億元，同比增長38%，連續(xù)三個月反彈，6月單月同比增長50%。其中，碧桂園銷售金額突破4000億元。恒大、萬科地產銷售金額突破3000億元。保利地產、融創(chuàng)、綠地控股銷售額突破1500億元。盡管調控政策趨緊，但上半年國內房地產需求依然十分強勁。

　　房地產企業(yè)高速發(fā)展的同時也應該看到房地產企業(yè)的集中度持續(xù)提升，階層固化態(tài)勢顯現。企業(yè)體現了強者愈強，碧桂園、恒大、萬科前三企業(yè)表現不俗，同比增長約27%，真正實現了規(guī)模與速度并存的真諦;在TOP21-30企業(yè)里業(yè)績提升最為迅速，同比增速超50%，顯現出中型房地產企業(yè)在中小樓盤和區(qū)域性的優(yōu)勢。

　　從2018年上半年房地產企業(yè)銷售額分析，發(fā)行房地產企業(yè)越加呈現出：“強者愈強”的事態(tài)，隨著經濟機構的調整房地產集中度越來越大，階梯差距不斷向上轉移。上半年銷售超過1000億的企業(yè)已經成為一道新的鴻溝。截止2018年上半年，超過1000億以上房企7家，500億以上房企25家，400億企業(yè)超過33家，預計全年千億房企數量將達到30家以上。

　　今年國家也對當前房地產市場發(fā)出警告，指出目前三四線城市出現樓市、土地出現雙升溫現象，這種苗頭地方政府應予以重視增強預期管控，加強調整，謹防出現新的房地產風險。同時今年的房產業(yè)仍然資金吃緊，企業(yè)融資渠道困難，資金緊張，企業(yè)都把回款作為企業(yè)考核第一任務，回款率達到13%是企業(yè)的基本融資成本。

　　進入2018年全國都發(fā)起了“人才”引進制度，北京人力資源社保局將出臺關于人才引進的“綠色通道”政策;青島深化戶籍制度改革，以合法穩(wěn)定住所(含租賃)或合法穩(wěn)定就業(yè)為基本落戶條件，全面放開城鎮(zhèn)落戶限制，加快取消購房面積、就業(yè)年限、投資納稅、積分制等落戶條件;天津市，在津就業(yè)并連續(xù)繳納社會保險一年以上，連續(xù)居住半年以上并合法取得居住證，本人或直系親屬無名下合法產權住房的，可在其長期租賃房屋所在地社區(qū)落集體戶口。沈陽市的政策更為奇葩，就連中專畢業(yè)也歸為人才引進戰(zhàn)略，這也說明近幾年東三省有用人才流失嚴重，技術性人才奇缺。所有這些人才引進制度都對拉動區(qū)域經濟，拉動房地產保障房、租賃性住房起到促進作用。

　　三、門窗幕墻行業(yè)與房地產業(yè)緊密相連

　　自2016年以后至今，國家對房地產的調控是越來越加嚴格，從信貸、稅收、土地、限購、限售等各個方面都進行限制和調控，但是房地產漲價的勢頭還在擴大今年三四線城市價格破萬已成事實。

　　房地產一系列調控政策的影響對整個產業(yè)鏈來說可謂是“牽一發(fā)，動全身”，在國家宏觀調控和供給側改革推進過程中，房地產市場逐漸步入“連動階段”，隨之而來的是下游產業(yè)不同程度的波動，從今年我國鋁合金門、幕墻企業(yè)整體看較去年產值利潤都有較大幅度下降，特別是企業(yè)利潤下降嚴重。

　　1、當前門窗行業(yè)幾個方面的問題：

　　第一個是原材料價格上漲，自2017年以來，除鋁錠價格相對穩(wěn)定外，各種原材料全面漲價，網上流傳原材料漲價的新編《黃河大唱》，煤炭、生鐵、銅、鋅、錫、橡膠、玻璃、PVC、運輸、包裝全面漲價，有些材料上漲的幅度高達80%，甚至有些材料，如：有機硅原料DMC，你花錢加價還買不到貨。有些企業(yè)私下串聯，達成價格聯盟協議，違背了國家反壟斷法的規(guī)定，行業(yè)協會更不能牽頭組織企業(yè)結成價格聯盟。

　　第二，當前房地產調控，銷售價格受控，樓宇選擇門窗實際是在低價位選用。改革開放以來，我國的門窗幕墻產品選用始終是在低價位徘徊，始終跳不開這個圈子。不管國家實施什么辦法，生產許可證，設企業(yè)資質，制定定額，提高產品標準，推廣建筑節(jié)能指標，制定強制節(jié)能規(guī)定，推行門窗節(jié)能標識，我國房地產的門窗實際應用品質始終上不去，始終還是低價。

　　從去年廈門、珠海等地區(qū)幾次臺風過后的行業(yè)質量調查，門窗出現的質量問題遠遠大于幕墻工程，廈門有些樓盤甚至出現多個樓盤整窗墜落，明顯是施工問題。因此門窗的工程質量問題要遠遠大于幕墻工程。

　　國家提出供計策改革，過去我國計劃經濟是從供給方出發(fā)，現在是市場經濟，商品要從需求方出發(fā)，全面滿足需求方的要求。聽起來似乎很有道理，但是我國房地產行業(yè)并不認同，中國多數是公寓樓，地是國家的，個人購買的房屋僅僅的小業(yè)主，購買者沒有更多的選擇權利，何況政府有明確規(guī)定，房屋的結構、外立面不得變更，給你什么窗你就用什么窗。

　　現在的房地產開發(fā)商恰恰是需要價廉而物美的，房價天天在升值，再貴的房也賣得出去，真正使用高品質門窗的樓盤還是少數。供給側改革中的門窗行業(yè)卻有些步履艱難。

　　2、大環(huán)境降溫門窗幕墻尋求“逆生長”

　　如今的建筑領域中，大型幕墻主要應用于功能化、設計化的公用建筑，門窗大部分用于居住建筑。近年來，全球幕墻工程正逐漸減少，英國、德國、日本等發(fā)達國家新建建筑減少是一部分原因，中東石油問題導致幕墻加工減少，國內北上廣深一線城市的大型幕墻項目這兩年也是明顯縮減。

　　而過去的一年，可以說是門窗行業(yè)最為艱難的一年。一方面，房地產壓縮到局部發(fā)展，國家到地方性的政策頻出，門窗占有位置降低，房地產市場影響門窗市場，部分市場趨向飽和，門窗產品銷量難以增長;另一方面原材料價格不斷飆升，讓眾多中小門窗企業(yè)的生存受到嚴重威脅?？傮w來說，目前門窗幕墻市場嚴峻，資金鏈比較緊張。

　　3、市場轉型期政策推動實踐“多元化”

　　在經濟快速發(fā)展條件下，企業(yè)面臨挑戰(zhàn)，在技術層面上，國家提倡建筑節(jié)能，北京、上海率先執(zhí)行75%節(jié)能指標。鋁合金、塑料門窗、幕墻等全國、地方相關標準也在做相應調整發(fā)布，同時，門窗企業(yè)積極響應國家號召，建筑節(jié)能門窗產品層出不窮，設計和功能不斷升級更新。

　　近日，上海發(fā)布《民用建筑外窗應用技術規(guī)程》意見征求，節(jié)能附框成為門窗安裝設計重要部件。由此可看出，各地在響應國家節(jié)能號召時根據地區(qū)特點和需求進行更實用深化的要求，這有利于地區(qū)性產品的提高。據了解，住建部近期也在針對提高建筑門窗節(jié)能標準制定新的規(guī)范。

　　此外國家大力推廣專配式建筑，2016年2月6日中共中央國務院《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》(中發(fā)〔2016〕6號)已明確提出“加大政策支持力度，力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達到30%”。住建部發(fā)布國家標準《裝配式木結構建筑技術標準》、《裝配式鋼結構建筑技術標準》和《裝配式混凝土建筑技術標準》，三個規(guī)范都不同程度涉及建筑外裝飾的具體要求，其中包括門窗幕墻。

　　根據統(tǒng)計，建筑質量問題被投訴最多的是建筑門窗，而建筑門窗中，漏水問題提到最多，這表明門窗既有做的問題，又有安裝的問題。早些年的工程施工由于土建尺寸不規(guī)范，安裝困難，量身定做造成質量和安裝問題很普遍，如果推裝配式的話，建筑施工達到模數化，洞口尺寸標準，門窗在工廠進行安裝，更容易進行標準化、合格化生產。但是與此同時，這會增加施工技術工人的難度，引發(fā)生產合作管理方面等問題，這需要門窗行業(yè)在實踐中提高行政管理能力。

　　4、回歸居住性行業(yè)倒逼工程“趨精品”

　　去年，恒大、萬科、碧桂園創(chuàng)5400億銷售新高，百強房企占全年銷售額比例近50%，而比較尷尬的是樓盤中普通門窗占很大比例。

　　近幾年，中國房價不斷攀升，但門窗應用能力有所欠缺，雖然略有改變，但是還有待提高。中國的門窗企業(yè)實質上生產好的門窗、貴的門窗，具備很好的研發(fā)能力，但是中國宏觀經濟及房地產調控，從價格體系等方面來說限制了高品質的應用，由于地價、人工費用高，門窗預算價格被壓低。

　　除此之外，與高房價相反的是近兩年商業(yè)、住宅建筑總量減少，這意味著幕墻、門窗工程量減少。從一線城市看來，例如，北京現有幕墻工程與前幾年“瘋狂市場”相距甚遠，進入人們視野的大型幕墻工程規(guī)劃僅有：北京第二國際機場、中國尊、北京副中心。隨著民用建筑的減少，門窗市場也面臨著一些困境，因而一些企業(yè)轉戰(zhàn)到二手房門窗改造。

　　5、綠色產品是新的發(fā)展方向

　　綠色、環(huán)保、生態(tài)建設，這些名詞都是近些年來最時髦的名詞，我們建筑行業(yè)也推出了，綠色建筑、綠色建材，最近又要推出綠色產品。

　　綠色建材，又稱生態(tài)建材、環(huán)保建材和健康建材，指健康型、環(huán)保型、安全型的建筑材料，在國際上也稱為“健康建材”或“環(huán)保建材”，綠色建材不是指單獨的建材產品，而是對建材“健康、環(huán)保、安全”品性的評價。其中包括：綠色合格標志、評價方法、綠色認證。其中門窗產品已經列入序列，標準在編制中。

　　為了響應國務院大力推進生態(tài)文明建設意見，積極發(fā)展生態(tài)綠色產業(yè)，進一步推進我國綠色建材評價工作，根據《中國工程建設標準化協會2017年第三批產品標準試點項目計劃》建標協字[2017]034號，由住房和城鄉(xiāng)建設部科技與產業(yè)化發(fā)展中心牽頭的100項綠色建材產品認證標準編制工作已經啟動。其中《綠色建材評價標準-建筑門窗及配件》《綠色建材評價標準-建筑幕墻》兩項團體標準已經組織編寫工作，綠色評價標準涉及建筑門窗、幕墻及相關配套材料，涉及：型材、玻璃、物件配件、密封材料、密封膠等產品。即將開始建設的雄安新區(qū)建設，也計劃對新建建筑全面推廣使用環(huán)保節(jié)能的綠色產品，園區(qū)計劃綠色產品的應用占有率達到99%，這個提議對今后我國的重點工程和重大工程使用綠色建材產品有十分重要的引領作用。

　　綠色建筑，指建筑對環(huán)境無害，能充分利用環(huán)境自然資源，并且在不破壞環(huán)境基本生態(tài)平衡條件下建造的一種建筑，稱為可持續(xù)發(fā)展建筑、生態(tài)建筑、回歸大自然建筑、節(jié)能環(huán)保建筑。綠色建筑評價體系共有六類指標，由高到低劃分為三星、二星和一星。

　　綠色產品，始創(chuàng)于1990年國家對綠色食品認證，其基本宗旨是提高食品質量安全水平。這次國家技術監(jiān)督局剛剛推出以百姓最終產品為定位綠色認證產品，要求產品及產品的生產全過程要具有綠色、環(huán)保要求，產品有使用年限的要求。門窗產品也在列入產品序列中。

　　四、促進門窗幕墻行業(yè)與房地產業(yè)的合作共贏

　　現有的居民住宅和人民美好生活需求尚有一定的差距。制造業(yè)發(fā)展緩慢，產品質量不盡人意，門窗產品壽命周期短。黨的十九大明確指出：當前我國社會的主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。房地產行業(yè)需要新型門窗幕墻產品，房地產行業(yè)需要綠色、節(jié)能、環(huán)保的門窗產品。

　　隨著市場緊縮，其實房地產開發(fā)商、材料供應商壓力都很大，雙方也在尋求一個新的平衡點。雖然中國的門窗企業(yè)很多，但嚴格來說沒有壟斷性或者市場占有率高的門窗品牌企業(yè)，開發(fā)商想要品質高、價格合適的門窗，尋求的渠道也受到限制。這是市場的一個供需矛盾，當然這個問題的解決是一個漫長的過程。

　　進一步推進我國住宅產業(yè)化進程，打造百年住宅，我國房地產企業(yè)與門窗及配套企業(yè)積極配合，建立房地產需求信息渠道，充分調動門窗企業(yè)新產品新技術研發(fā)積極性，加快房地產采購供應鏈循環(huán)，讓更多的綠色節(jié)能門窗產品進入百姓家庭，促進我國房地產健康發(fā)展。只有行業(yè)間合作才能更好地發(fā)揮行業(yè)協作優(yōu)勢，依據供求所需，合理調動產業(yè)階梯配置，滿足不同需求、不同檔次、不同品味的需求。

　　中國還是發(fā)展中國家，人口眾多，能源資源相對匱乏，建筑業(yè)資源與能源消耗嚴重，能耗巨大。改變我國傳統(tǒng)建筑行業(yè)機制，提高產品制造業(yè)水平，降低能耗，大力推廣新型建筑節(jié)能門窗產品，是我國房地產行業(yè)和建筑門窗行業(yè)的共同夙愿。每年我國新建建筑20億平方米，建筑門窗用量約五億平方米，再加上既有建筑改造和居民二手房裝修，每年的門窗改造使用量也是十分巨大的，我國既有建筑總量已經達到650萬平方米，很多還是上個世紀60-70年代的老建筑，這些建筑大多的不節(jié)能甚至是嚴重耗能的建筑，早年建筑的設計與節(jié)能水平都很低，建筑節(jié)能改造，建筑門窗改造的任務還是很重的。近些年，二手房交易已經成為居民住宅交易的主體，大部分二手房交易后都需要二次裝修以及門窗的更新改造，因此二手房交易對建筑門窗來說也是一塊不可忽視的市場。

　　面對整個緊張的大市場，各大門窗企業(yè)也在積極應對，希望以現有資金水平，認知程度，品牌提升推動市場，讓市場看見好的開發(fā)商，好的住房，好的門窗。在城市的宜居向住房的宜居觀念轉變，在市場推動下，我們相信門窗行業(yè)也會往精品方向發(fā)展。

　　結束語

　　全面促進房地產與門窗企業(yè)合作，優(yōu)先推廣使符合國家建筑節(jié)能要求的門窗產品。發(fā)揮互聯網+產業(yè)的作用，全面推動房地產和門窗上下游產業(yè)鏈的緊密協作。逐步建立門窗產品信譽制度，樹立國家品牌，推廣優(yōu)質產品，在房地產行業(yè)推廣名牌產品和優(yōu)質產品。同時配合國家開展綠色產品認證，大力發(fā)展裝配式建筑，全面提高建筑門窗產品標準，生產綠色環(huán)保的優(yōu)質產品，滿足人民日益增長的美好生活需要。

資訊來源：中國幕墻網

更新日期：2019-03-18

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